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什么样的房产最值得购买?

2016-08-20 22:15:23    来源:0355房产网    点击:

摘要: 在《中国的房价什么时候会崩盘?》一文中,我用六千字讲述了什么时候应该买房,受限于篇幅我当时重点讲述的是房价的运行规律和未来3~5年的房价走势,以及将来崩盘的时候会

 在《中国的房价什么时候会崩盘?》一文中,我用六千字讲述了什么时候应该买房,受限于篇幅我当时重点讲述的是房价的运行规律和未来3~5年的房价走势,以及将来崩盘的时候会出现的几大征兆。但是留言里绝大部分都是,我家住在XX市,目前有XX万,想买房,打算买XX小区X楼,您给看一下合适不?

一千个读者眼里就有一千个哈姆雷特,所以一千个家庭里也会有一千套最合适的房子,对A合适的房子未必适合B,鉴于我不可能回复所有人,也不可能了解清楚全国所有小区楼盘的具体特征是否适合你的家庭,但是大家都有一个共同的爱好,那就是自己住的房子越值钱越好。所以我今天的文章重点是给大家说明增值潜力最大的地产有什么特征,给大家直接讲解本质,大家知道选择怎样的房子增值最快,这样大家可以自行量体裁衣,为自己选择一套最合适的房子。

房价的高低是以价格来表述的,但是价格是由什么决定的?是由成本决定的吗?肯定不是,比如地产商在北京二环2000年拿了一块廉价的地,捂地15年,地价仅折合楼面每平米1000块,建安费3000块,算上税费和应得的利润,8000块也够了,你觉得他会今天卖给你8000块一平米吗?肯定不会,8万你能买到就不错了,而93年海南房产泡沫崩盘的时候,市场也不会因为你拿了一块天价地皮,就给你的房产一个更高的市场价,所以成本并不决定价格。

房价的根本,是由他的内在价值决定的,我个人对房产的价值分为自住价值、地段价值以及预期价值这三大块。

一、自住价值

首先说自住价值,房产首先是房子,不管他有商品属性也好,有投资属性也好,他最基本的功能就是住人,那么自住价值,就是他的基本价值之一,而且这个价值是可衡量的,衡量自住价值的标准,就是房租。

同样的房子在不同的地段拥有不同的房租,同样建筑质量的高档小区,坐落在天安门附近和县城附近房租自然不一样,那是因为房租的基础,是由附近居民的收入水平决定的,一般来说,以你房产所在地为圆心,3公里为半径画一个圆,这个圆圈内的人群的平均收入,就决定了你房租的高低。除此之外,还受到供求关系影响,这个圆圈内可供出租的房子越少,求租的人越少,房租越贵,反之亦然,所以写字楼较多的商圈附近,房租显著高于住宅密集的区域。

在同一地段,不同的房子拥有不同的房租,这是因为房屋本身是具有质量区别的,虽然地皮很贵,但是房屋本身的建安费,有3000搞定的,也有5000/平米的,也有8000/平米的,他们的居住舒适度肯定是不一样的,价格自然有所区分。

而这一切,都不需要你过多的考虑,他们都会从市场的房租价格中体验出来,这个房子如果你不住,自己去租一个同类型的房子,需要4000/月,那么你的房产自然具有4000/月的自住价值,这个无可争议,正常来说,由于工资一直在上涨,房租也会一直上涨,所以你的房产的价格是有底线的,如果大家都觉得把房子卖了换钱去买理财产品,还不如把房子直接出租出去的时候,房价是不可能下跌的,俗称铁底,这就是自住价值的意义之所在。

二、地段价值

地段价值,就是说你的同质量的房产,坐落在不同的位置,价值是不一样的,用更专业的话说,你的房产额外享有公共资源价值。

公共资源价值,我分为学校、公共交通、医院、商圈等,凡是在此房产附近的公共资源,都属于此房的公共资源价值。 

1.公共交通

我举个最通俗的例子,政府说要修地铁了,在你家门口设站,你家的房产随之暴涨,你家周围的上班族收入没变,地方也没变,一切都没变,因为门口多了个地铁站突然就暴涨,为什么呢?

因为地铁不是你一个人出钱修的,也不是这条线附近全部居民出钱修的,而是整个城市所有纳税人出钱修的,但是大家一起出钱建的东西,你一下楼就可以享受,B需要走3公里才能享受,C需要坐公交8公里才能转乘,那你的房产自然会增值,简单点说,你的房产窃取了全城市人的共同纳税。

类似于这种举大家之力办一件事,但是只有部分人优先享受的事情,有很多,这部分人的身价自然跟着增值。比如举全国之力在A市修高铁,那A市就会额外增值,再比如80年代举全国之力修建北上广的基础设施,北上广就会增值,诸如此类。

2.学区房

再说学区房,垃圾学校自然谈不上学区房,学区房一定是重点学校,这种学校都是集合全市乃至全省的教育资源堆砌出来的,如果是私立学校拥有如此教育水平,收5万一年都有人愿意上,如今你只要有一套学区房,就可以享受这个教育资源直接入学,学费仅仅2000一年,多出来的钱自然就是学区房所窃取的公共资源,他会享受溢价。大家也别觉得重点学校5万一年学费贵了,按北京的经验,学区房片区划分之前和划分之后,同一套房子,价值能暴涨50万甚至100万以上,就算是投资,花同样的钱我为什么不投资旁边那个高档小区,而用那么高的价格买你这个老旧破房呢?那显然就是学区房的溢价,如果这个学校是私立的,采用市场定价,那么这些房子一丝溢价都不会享受,该值多少钱就值多少钱。

这里顺便给大家吐槽下学区房制度,这是一个看起来向着穷人,实际上剥夺穷人的伟大中国式发明。大家别以为不以分数、学费来招生就能轮到你进入重点学校了,你买的起学区房吗?真正学区房的原始居民是受益了,有几个人呢?全省就那么几个重点学校,照顾了几人?其余的穷人怎么办?还不是富人就读?

如果是富人交钱,穷人交才,类似于哈弗那样,对富人收高额学费,取二等人才,对穷人收基础学费甚至免费,但是只招收一等人才,穷人还有一丝机会凭本事享受优质教育,学区房制度一出,你就是天资横溢,也只能上那个离你家最近的破学校,没资格享受最优质教育,优质学校里,全是富人权贵子弟,真正偏向于穷人的教育,我认为是纯考试,大家凭本事进,就算富人能请更好的家教,受到更多的教育机会,也只是略有优势,而不是像现在这样优势这么大,公平的教育是类似于哈弗那种,富人出钱穷人出才,毕竟父辈积累财产也是需要努力的,最不公平的教育就是只允许富人交钱,穷人有才都不允许上的教育。

3.医院及商圈

这个道理等同于上方,假设质量和其他条件都一样,我家附近多了一个大型购物中心,而你需要坐公交才能去,那我家的生活自然便利一点,医院也一样,同样属于享受了公共设施的溢价。但是他们和地铁以及学校不一样的是,他们不具备排外性,地铁虽然允许你乘坐,但是你每天必须使用地铁,所以距离的远近具有显著的不同,学校虽然不需要每天考核一次你的房子,但是他具备排外性,没有房产不准入学。而医院就不一样了,你一年难得去一次医院,多跑点路也没什么,商圈同理,房产距离的远近只是带来些许不便,并没有显著的差距,所以存在地铁房、学区房,而不存在医院房和商圈房,有一个公立医院或者商圈总是会涨价的,没那么离谱而已。

三、预期价值

同一套房产,同一个地段,在外部条件没有任何改变的情况下,突然暴涨一倍有余,那就是人们的预期变了,当大家都认为房价会涨的时候,房价就真的会涨,这部分溢价和基本价值无关,属于泡沫价值,但是也是我们买房的时候必不可少的考虑条件,因为这个泡沫几十年来一直存在于中国楼市,不能因为他名字不好听你就不予考虑,否则你会吃大亏的。

首先,当全国楼市都在涨的时候,任意的房子都涨,我称之为大势上涨,这和你选房没什么关系,纯属大环境改变导致,这个在上文讲述楼价涨跌规律的时候已经阐述变化原理,本文不予讨论。本文讨论的是高于平均涨幅的楼盘上涨,也就是你会发现,有时候楼房均价没变,但是某些楼盘自己涨了,而如果大势上涨,他们涨的更多,这就是这一段重点讨论的部分。

如果你购买了市中心的一套老旧房子,周围配套设施极为成熟,那你基本上是享受不到额外的预期溢价的,基本上楼市均价涨多少他就涨多少,原理很简单,这个地方已经如此成熟,未来既不可能建学校,也不可能修地铁,大家都看的一清二楚,那凭什么可以认为你的交易对手就是个傻子愿意低卖呢。

那什么样的房子可以收获额外溢价,某个配套设施,你认为未来一定可以建好,而对方认为未必,那么他对这个房子的心理预期就会低于你,成交之后真的建好了,你承担了风险,自然理所当然享受更好的溢价。

1.针对于房租的基本价值,你在某城郊买了一套房长期投资,但是你预计到或者你知道未来这里会有大量的人口来工作或者说入住,那么5年或者10年后,你的房产增值速度一定会高于平均涨幅,这种方式适合在政府有一定人脉关系者,不需要很精确的信息,有个大方向即可,政府的发展方向是大战略,轻易不会改变的,买入后只需要时间的积累,会爆发出惊人的涨幅,比如武汉的光谷。

2.针对于学区房的基本价值,一个小区,是不是学区房,价值至少差距1/3-1/4,重点中学的学区房一定是老房子,因为他们都是老城区,附近很少修建新小区,就算修了,那也是明牌,没什么获利空间可以操作,大家都知道的秘密就不叫秘密。可以套利的学区房,就是那种重点小学或者幼儿园开设的分校,一般坐落于新建小区,但是很多事情吧,不到最后一刻都没法确定,虽然开发商说他们有配套的小学落地,但是凡事都有万一嘛,总有好多人不信,而且时间越提前,不信的人越多,故很多重点中小学的职工或者亲属,都有一定的套利空间,我经常听闻他们集体去自己本部学校打算开设分校的小区集体购房,基本都能抄到底。。。

3.针对地铁房的基本价值,地铁的规划都是公开的,都是提前十几年公布,但是这个东西,如果你说20年后才会落地,很多公众就当这个规划不存在了,这也不怪他们,天知道20年后的市长心里是怎么想的,他们很多人的能力只能购买1~2套房,冒不起这个风险。

按照我的经验,地铁房房价的暴涨点和顶点,不是建成通车的时候,而是施工队开始进场的时候,这个时候木已成舟,几乎不存在烂尾的可能性,公众一致预期这个地铁会在3年后建成,那价格会直接涨到他应该涨到的价位,所以等动工再买已经没有什么套利空间了。一般来说,最好的套利时间点,就是这个地铁项目启动设计院的预可研的时候,也就是设计院去争取拿下这个地铁的设计合同的时候,大概比施工要提前个1年左右,这个不算什么机密,费点心都能打听的到,当然普通工薪是没这个途径的。其次,就是选一个有可能5年内开工的地铁沿线进行购买,不需要特别精确,差不多就行了,然后持有5~10年,负担一定的风险,守候5年多,都会有所收获。

这三种投资方式,既需要拥有承担风险的能力,也需要极高的眼光或者说内部信息,所以这种投资方式只适合有权有钱者,有权的人可以得知内幕信息,有钱的人圈子广,能获得模糊的信息,但是他有能力承担一定的风险。

这个“有钱有权”的门槛定义并不是特别的高,并非高不可攀的那种大官或者亿万富翁,购房人群中有10%能够达到,所以我还是写出来了,单独针对这部分人群,只有这部分人,才有能力在动辄几百万单价的楼市里玩预期。

四、购房分类

以上均为铺垫,但是并非是无用的话,上文讲述的全是房产基本价值的本质,不懂的上文的道理,下文就没办法进行。接下来,开始进行精华部分,那就是怎么买房。

在说买房之前,先对购房者进行分类,我分为刚需、初级投资者和高级投资者。也就是在买第一套房的人群、买第2~3套的人群,以及3套以上的投资者。

1.对于刚需,买的是人生的第一套房,一般都是刚结婚的人群,购房目的基本都是自住,这种房子一般都是住一辈子的,至少你买房的时刻,是打算住一辈子的。那么你首先应该考虑的,就是他距离你打算工作一辈子的那个企业,距离有多近,要统筹兼顾夫妻二人,如果你没有打算一辈子工作的企业,那这个房子就要尽可能的交通便利,以方便你随时更换工作。

其次,你们还有子女的教育问题,那么学区房就是必不可少的,对于一套学区房,A是以纯投资的角度打算的,享受房价上涨之后N年后卖出,而B打算借此解决子女的小学教育问题以及投资,N年后再出售。那么同一套房,对于A和B的价值是不一样的,很显然B愿意出更高的价格购买这套房,如果A以纯投资的角度去购买学区房,很显然是不划算的!

那么对于刚需族而言,你的第一套房,能够同时解决上班的交通问题以及孩子的教育问题的房子,是最划算的房子,即便比临近的小区贵一点,都可以接受,对你而言,这样的房子才是最超值的,如果二者不可兼得的话,那就根据你自己的家庭情况,放弃一个了。

2.对于初级投资者,也就是拥有了自住房,打算购买2~3套投资房的人,对于一线城市而言,这基本是中产阶层的极限了。

绕不开的问题还是教育,大家节衣缩食还不是为了下一代好,虽然我前一段说了首套房最佳的选择就是兼顾上班方便以及教育问题,但是我知道绝大部分刚需都没能兼顾这个问题,那么后续的二套房,小孩也大了,我建议优先考虑学区房,学区房一样可以享受楼市的整体上涨,但是对你拥有额外的使用价值。其次,是考虑一个更优越的居住环境,也就是改善房,这个就看你喜欢什么了,不做限定。最后,是购买一套房产进行出租,那么这个出租房一定是位于老城区,周围工作人员密集,社区配套成熟,这样才好租,这样你可以获得楼市的平均涨幅,而且可以收取一个稳定的租金。

上述这二种人群,过于追求投资增值并不是他们考虑的重点因素,因为他们还处于房产的初级阶段,房屋的使用价值对他们而言更为重要,并且他们财力能支持的房产数量少,抵抗风险能力差,不建议购买高风险高收益产品,建议以稳定收益产品为主。

3.对于高级投资者,也就是打算在一线城市购买3套住房以上的人,恭喜你,如果你属于这类人群,那你一定是属于富裕人群,脱离了中产阶层,如果是北上广的3套房,那就是土豪级别了。

到了这个阶段,舒适的自住房你肯定已经解决了,孩子的学区房你应该也已经解决了,抵抗风险的能力也有了,经济能力和信息圈子也有了,那么你就可以去尝试高风险高收益的投资房了,这种投资房是纯以购买后出售为目的的,不考虑自住,甚至连简单装修一下出租收租金都不考虑,每个小区里都有这样的投资客,那些空置3~5年不装修不出租的房子都属于此类,所以我说至少有10%的置业者其实是达到了这个标准原因就是这个。

对于这个阶段的投资,不宜投资老城区,首先不能投资的就是学区房,因为你纯投资为目的,价格肯定拼不过那些需要入学名额的家长,如果你愿意出同等价位,那就没什么套利空间了,也就是享受一个楼市平均涨幅,老城区因为配套设施完善也是这个道理,他们都没有什么想象空间了,他们属于楼市里的蓝筹白马股,而你需要购买的是题材股,那些具有成长空间的楼房,因为你资金多,不急于入住,你等得起。而且你拥有一定的圈子信息,你大概模糊的知道哪个方向的房子未来的成长性比较好,而购买了没有成长空间的老城区房子,你的这个优势就没有了。所以你应该购买的房子,是那种潜在的成长房、地铁房等,动用你的社会资源去打听打听,不需要很精确,模糊的信息即可,政府的大方向是没那么容易改动的,而且个人房子投资不成功的风险你也完全承担的起。

其次,就是房型的选择,你买这个房子的唯一目的就是投资,未来的某一天,出售给刚需。那么你选择的房子,一定要好出手,一般来说,60平米左右的房子,适合于出租,出租的性价比最高,主要是出租给年轻人。90平米的房子,最适合于出售,主要是出售给家庭,因为一家三口的舒适生活,90平米是不可少的。所以,对于这个阶段的投资房,不以自住不以出租为目的的投资客,最佳的出手标的物,在于100㎡以下,80㎡以上的房型。反正你也3套房以上了,不管买多少套,银行的贷款比例都是固定的,多买点好出手的房型最佳,不要追求大户型房子,脱手变现比较困难。

这里顺便提一下,别墅,对这个阶层的投资者来说已经有能力买别墅了,对于别墅而言,只适合富裕人群自住,也就是成为改善房的那一类需求,虽然中国早已经停止了别墅供地,但是他的涨幅常年都低于房价的平均涨幅,大部分位于郊区也很难享受什么公共资源溢价,最关键的是价格太高,很难脱手,所以仅限于自住最合适,并不适合投资。

五、总结

接下来我对全文做出一个总结:

1、对于首套房的购买而言,最需要考虑的是3点,上班交通的便利性、孩子入学名额的需求以及家庭在购房方面的和睦(最后一点别说画蛇添足,其实很重要。。。)

2、对于2~3套房的购房者而言,依然未曾脱离中产的范畴,过分追求纯投资收益其实并不适合你,你首先应该解决的孩子的学区房问题,剩下的房产应该买在易于出租的老城区,因为这样你可以规避风险,获取一个中等但稳定的房产收益和增值。

3、对于3套房以上的投资者而言,你有那个经济条件无视房租,可以做到长期空置房,你也有那个渠道可以获得一定精准度的消息,那么你完全可以买在目前配套设施还很不完善但是远景不错的的区域做5~10年的投资,这种地段的投资很难出租,很有可能闲置5~10年,对于无法无视房租收入的第二梯队置业者,很难把有限的家庭资产去做这种冒险。做投资房的时候,尽量选择80~100平米左右的房子,好脱手的房子其实具有流动性溢价,一定回避别墅房。

4、以上,都遵循楼市的大势,以纯投资房为例,好的投资能让你跑赢楼市平均涨幅,坏的投资能让你跑输楼市平均涨幅,但是如果楼市是大跌的,那么也只是少亏和多亏的区别而已,对于楼市大势的判定,请参见《中国的房价什么时候会崩盘?》一文,属于本文的姊妹篇章。

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